Нормативно-правовая база аренды помещений Печать E-mail

Основным документом, регулирующим правоотношения по аренде имущества юридических лиц негосударственной формы собственности, является гл. 58 "Наем (аренда)" ГКУ.

Вместе с тем, согласно ст. 1 Закона Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" (далее - Закон об аренде госимущества), аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого закона, если иное не предусмотрено действующим законодательством и договором аренды. То есть, если условия договора аренды негосударственного имущества между предприятиями негосударственной формы собственности содержат специальную оговорку о том, что по соглашению сторон при исполнении договора аренды стороны руководствуются Законом об аренде госимущества, то применяются нормы этого закона.

Кроме этого, если арендатором является государственное предприятие, то согласно абз. 2 п. 4 ст. 1 Закона об аренде госимущества при заключении с ним договора аренды (даже если арендодателем является предприятие негосударственной формы собственности) необходимо также руководствоваться нормами этого закона.

Подробнее особенности аренды государственного имущества изложены в теме Аренда недвижимого государственного имущества.

 стороны договора и объект аренды

Сторонами по договору аренды недвижимого имущества негосударственной формы собственности - арендодателем и арендатором могут быть любые юридические и физические лица.

При этом согласно ст. 761 ГКУ право передачи имущества в аренду имеет (то есть может быть арендодателем по договору аренды) собственник имущества или лицо, которому принадлежат имущественные права, а также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

Объектом аренды недвижимого имущества негосударственной формы собственности могут быть здания, сооружения, помещения или их части - комнаты, залы, часть склада, подвалы и т. д., которые принадлежат арендодателю на праве собственности.

 форма и существенные условия договора

В соответствии со ст. 793 ГКУ договоры аренды здания, другого капитального сооружения или его отдельной части должны заключаться в письменной форме (см. тему Форма договора).

Если договор аренды недвижимого имущества (его отдельной части) заключается сроком на три года и более, то он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (см. также темы Порядок нотариального удостоверения договоров аренды и Государственная регистрация договоров аренды).

Если договор аренды заключается между субъектами хозяйствования, то при заключении такого договора следует обращать особое внимание на существенные условия, определенные ст. 284 ХКУ, при отсутствии которых договор аренды считается незаключенным (ст. 180 ХКУ). Подробнее данный вопрос изложен в теме Существенные условия договора.

Необходимо также обратить внимание на то, что условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, даже если после его заключения законодательством устанавливаются правила, ухудшающие положение арендатора.

 Объект аренды

В разделе "Предмет договора" необходимо точно указать местонахождение объекта аренды (его адрес), а также то, что из себя представляет эта недвижимость - отдельно стоящее здание или его часть (в этом случае необходимо указать этаж, номер комнаты (или комнат), номер корпуса, площадь этих помещений и их назначение). При необходимости к договору прилагается план арендуемых помещений.

В соответствии со ст. 284 ХКУ в отношении объекта аренды как одного из существенных условий в договоре необходимо указать состав и стоимость имущества с учетом его индексации.

Рекомендуется в договоре указывать цель аренды того или иного помещения (например, для размещения офиса или складского помещения, производственного помещения и др.).

 Срок аренды

Поскольку арендой является временное пользование имуществом, то указание в договоре срока аренды обязательно (подробнее этот вопрос рассмотрен в теме Срок договора аренды). Но следует отметить, что согласно ст. 763 ГКУ договор аренды может быть заключен на неопределенный срок.

Однако, поскольку в ч. 6 ст. 283 ХКУ оговорено, что соответствующие положения ГКУ применяются к отношениям аренды с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ, а срок договора аренды является существенным условием, то в договоре аренды между субъектами хозяйствования обязательно должен быть указан такой срок.

По окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В соответствии со ст. 795 ГКУ передача арендатору и возврат арендодателю здания, иного капитального сооружения или их отдельных частей оформляется соответствующим актом, подписываемым сторонами договора (см. также тему Передача имущества в аренду).

Так, для документального оформления факта получения (передачи) арендованного имущества сторонами подписывается акт приемки-передачи по форме № ОЗ-1. На основании такого акта арендатор учитывает за балансом полученное в аренду имущество. Аналогичный акт приемки-передачи оформляется и при возврате арендованного имущества арендодателю.

В соответствии со ст. 284 ХКУ и ст. 764 ГКУ, если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

 Плата за аренду имущества

 Порядок использования амортизационных отчислений

Согласно Закону о прибыли амортизационные отчисления начисляются арендодателем и уменьшают валовой доход налогоплательщика (подробнее см. тему Амортизация основных средств (фондов)).

Вместе с тем, использование амортизационных отчислений субъектами арендных отношений регламентируется ст. 23 Закона об аренде госимущества и распространяется на аренду объектов государственной или коммунальной собственности. Содержание данного раздела договора зависит от вида и условий аренды такого имущества.

Для объектов аренды негосударственной формы собственности в договоре достаточно указать, кто начисляет амортизацию на данный объект. Поскольку у арендатора арендованный объект не числится на балансе, то в налоговом учете он не сможет уменьшить свой объект налогообложения на сумму амортизационных отчислений. Поэтому в договоре аренды, как правило, предусматривается, что амортизацию будет начислять арендодатель в порядке, определенном действующим законодательством.

 Восстановление арендованного имущества

В соответствии со ст. 779 ГКУ арендатор обязан устранить ухудшения имущества, произошедшие по его вине, а при невозможности восстановления имущества арендодатель имеет право потребовать возмещения причиненных ему убытков. Однако арендатор не отвечает за ухудшения имущества, если это произошло вследствие нормального износа этого имущества или упущений арендодателя.

Учитывая вышеуказанное, можно сделать вывод о том, что в договоре аренды необходимо предусмотреть порядок и сроки восстановления сданного в аренду имущества, а также основания и сроки возмещения причиненных арендодателю убытков при невозможности восстановления такого имущества.

 Условия возврата или выкупа арендованного имущества

В договоре аренды необходимо предусмотреть условия и сроки возврата арендованного имущества арендодателю или условия его выкупа арендатором.

Согласно ст. 785 ГКУ при прекращении договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учетом его нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. При этом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (ст. 777 ГКУ).

Арендатор также в соответствии со ст. 289 ХКУ имеет право на выкуп объекта аренды, если такое право предусмотрено договором, однако арендатор имеет право в любое время отказаться от осуществления такого права.

 Другие условия договора аренды

Кроме вышеперечисленных существенных условий, в договоре аренды желательно предусмотреть предоставление арендатору права пользования земельным участком, на котором находится арендуемое недвижимое имущество.

Так, согласно ст. 796 ГКУ одновременно с правом аренды здания или иного капитального сооружения арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения целей аренды. При этом в договоре аренды стороны могут определить размер земельного участка, в противном случае арендатору предоставляется право пользования всем участком, которым владеет арендодатель.

Кроме этого в договоре аренды необходимо указать права и обязанности арендатора и арендодателя, а также предусмотреть ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды.

В соответствии со ст. 285 ХКУ и нормами ГКУ арендатор обязан:

- использовать объект аренды по целевому назначению согласно профилю производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду;

- беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предупреждая его порчу или повреждение;

- своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату;

- производить текущий ремонт имущества, если иное не установлено договором.

Отдельно в разделе договора аренды относительно обязанностей сторон необходимо указать, кто из сторон - арендодатель или арендатор обеспечивает пожарную безопасность объекта аренды и несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности. Если же условиями договора аренды распределение обязанностей по этому вопросу не предусмотрено, то, как следует из письма Госдепартамента пожарной безопасности МЧС от 30.11.2006 г. № 32/1/4941, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности будет возлагаться на руководителя (владельца) предприятия арендодателя.

Ответственность сторон по договору аренды недвижимости следует определить в отношении:

- несвоевременной оплаты аренды. В этом разделе договора, как правило, предусматривается порядок уплаты арендатором неустойки (пени). Согласно ст. 549 и 551 ГКУ пеней является неустойка, исчисляемая в процентах от суммы несвоевременно выполненного денежного обязательства за каждый день просрочки выполнения. Размер неустойки устанавливается договором или актом гражданского законодательства. Согласно ч. 6 ст. 231 ХКУ штрафные санкции за нарушение денежных обязательств устанавливаются в процентах, размер которых определяется исходя из учетной ставки НБУ, за все время пользования чужими средствами, если иной размер процентов не предусмотрен законом или договором. Согласно ст. 343 ХКУ плательщик денежных средств за просрочку платежа уплачивает в пользу получателя таких средств пеню в размере, устанавливаемом по договоренности сторон, но который не может превышать двойную учетную ставку НБУ, действовавшую в период, за который уплачивается пеня;

- нарушения сроков передачи арендодателем объекта аренды (размер неустойки устанавливается по соглашению сторон);

- нарушения сроков передачи арендатором объекта аренды арендодателю при прекращении договора аренды. В соответствии со ст. 785 ГКУ арендодатель имеет право потребовать уплаты неустойки в размере двойной арендной платы за время просрочки;

- возмещения арендодателю стоимости арендованного имущества в случае его уничтожения или порчи по вине арендатора;

- риска случайной гибели и повреждения объекта аренды. Например, в случае пожара или затопления (при отсутствии вины арендатора) необходимо указать, за чей счет производится ремонт объекта аренды. Согласно ст. 772 ГКУ арендатор, задержавший возврат имущества арендодателю, несет риск его случайного уничтожения или повреждения.

Подробнее вопросы ответственности сторон по договору изложены в теме Ответственность за нарушение обязательств по договору.

Кроме вышеперечисленных условий, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды.

Согласно ст. 782 ГКУ невнесение арендной платы в течение трех месяцев подряд может быть основанием для отказа арендодателя от договора аренды и требования возврата объекта аренды. Таким образом, при несвоевременной оплате арендодатель не должен обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора. Согласно п. 2 ст. 782 ГКУ в случае отказа арендодателя от договора аренды на этом основании договор является расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя. Такое уведомление арендодатель должен оформить в письменной форме и вручить его арендатору в установленном порядке (под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений).

Следует отметить, что согласно ст. 291 ХКУ односторонний отказ от договора аренды не допускается, а прекращаться договор аренды может в следующих случаях:

- истечения срока, на который он был заключен;

- выкупа (приватизации) объекта аренды;

- ликвидации субъекта хозяйствования - арендатора;

- гибели (уничтожения) объекта аренды.

Договор аренды также может быть расторгнут по соглашению сторон. Так, по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 783 и 784 ГКУ, но в порядке, установленном ст. 188 ХКУ. То есть сторона, желающая расторгнуть договор аренды, должна направить предложение об этом другой стороне по договору, которая в двадцатидневный срок после получения указанного предложения должна уведомить о результатах его рассмотрения.

Если же стороны не достигли согласия в отношении расторжения договора аренды или при неполучении ответа в установленный срок (с учетом времени почтового обращения), заинтересованная сторона имеет право передать спор на рассмотрение суда.

 коммунальные услуги

В договоре аренды недвижимого имущества одним из условий необходимо предусмотреть порядок расчетов за коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, канализацию, отопление и пр.). Условиями договора может быть предусмотрено, что арендатор обязан заключить соответствующие договоры с коммунальными службами, и что он несет ответственность за несвоевременную оплату причитающихся коммунальных платежей (см. также письмо НКРЭУ от 30.12.2004 г. № 05-39-11/5641).

Если у арендатора отсутствует  возможность заключить договор на оказание коммунальных услуг с каждой специализированной организацией, то, помимо арендной платы за предоставленное во временное пользование имущество, арендатор будет возмещать арендодателю все расходы, понесенные арендодателем по его содержанию.

При этом для целей налогообложения предпочтительнее включить такие расходы в размер арендной платы, а не указывать отдельно в условиях договора (подробно данный вопрос изложен в теме Аренда недвижимого государственного имущества).

Также при аренде телефонизированного помещения арендатору для включения услуг связи в валовые расходы на период действия договора аренды необходимо переоформить на себя договор на получение услуг связи с организацией, которая их предоставляет.

 субаренда

 Особенности налогообложения

Передача объекта основных фондов в аренду не приводит к изменению балансовой стоимости групп основных фондов у арендатора и арендодателя. Арендная плата за объект аренды включается в состав валового дохода арендодателя и валовых расходов арендатора. Такой порядок налогообложения установлен п.п. 7.9.6 п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли и подробнее изложен в теме Операционная (оперативная) аренда основных средств (фондов). Отдельные вопросы, связанные с налогообложением этих операций также рассмотрены в письмах ГНАУ от 12.11.2004 г. № 22060/7/15-1117 и от 14.12.2004 г. № 625/4/15-1110.

В отличие от аренды государственного имущества, когда арендодатель должен установить размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством без включения в нее расходов на содержание арендованного имущества, при аренде недвижимого имущества у юридических лиц негосударственной формы собственности таких ограничений нет. Но при этом существует ряд других особенностей, на которые сторонам-участникам арендных операций следует обратить внимание.

Заключая договор аренды, стороны предусматривают, в каком порядке арендатор будет осуществлять расчеты с арендодателем. При этом возможны два следующих варианта:

- в размер арендной платы включаются расходы на содержание арендованного имущества (коммунальные услуги, налог на землю, обслуживание лифтов и др.) и стоимость услуг, которые в соответствии с договором аренды арендодатель обязуется оказывать арендатору (услуги охраны, уборка помещений и др.), то есть арендатор в оговоренные договором сроки уплачивает арендодателю единую сумму;

- размер арендной платы устанавливается из расчета за один квадратный метр, а стоимость остальных услуг определяется отдельно по факту их предоставления. Так, стоимость электроэнергии рассчитывается согласно показаниям приборов учета или пропорционально арендуемой площади, отопление - в отопительный сезон пропорционально арендуемой площади, охрана - по факту предоставления таких услуг и т. д. с оформлением соответствующих документов.

При этом в указанных случаях размер суммы, уплачиваемой арендатором арендодателю за разные расчетные периоды в зависимости от фактически осуществленных арендодателем расходов, может изменяться либо в сторону уменьшения, либо в сторону увеличения.

Исходя из требований, предъявляемых Законом о прибыли к документальному обеспечению хозяйственных операций, и учитывая мнение налоговых органов по этому вопросу (см. тему Аренда недвижимого государственного имущества), оформлять документы по первому из вышеописанных вариантов предпочтительней для обеих сторон и в первую очередь для арендатора. При этом возможность корректировки размера коммунальных или иных расходов в общей сумме получаемого арендодателем дохода в случаях возникновения такой необходимости оговаривается в заключенном договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Если же сумма арендной платы уплачивается арендатором на основании договора отдельно, а остальные расходы возмещаются согласно дополнительно производимым расчетам, то возникает вопрос об их документальном подтверждении. Поскольку в этом случае арендатор, кроме полученных для оплаты счетов, как правило, других подтверждающих документов не имеет, то это для него менее предпочтительно (основания для такого вывода также приведены в теме Аренда недвижимого государственного имущества).

При использования арендатором телефонных номеров, принадлежащих арендодателю, для документального оформления такого использования наиболее оптимальным является заключение арендатором прямого договора с предприятием, предоставляющим услуги связи.

Арендатору следует обратить внимание и на следующее - если на него по условиям договора возложены обязанности по страхованию арендованного имущества, то такие затраты в его валовые расходы не могут быть включены. Это связано с ограничением, установленным п.п. 5.4.6 п. 5.4 ст. 5 Закона о прибыли, согласно которому в состав валовых расходов включаются затраты по страхованию только собственного имущества. Подробнее этот вопрос рассмотрен в теме Страхование арендованного имущества.

 

 

 
News image

Офисы, которые сдаются

Здаються в аренду свободные офисы, площадь - 40 и 160м.кв. Свежий ремонт, все необходимые комуникации (включая интеренет, телефон, локальную сеть) т...

Подробней
News image

Склады, которые сдаются

Склад — помещение, комплекс помещений, предназначенный для хранения материальных ценностей. В логистике склад выполняет функцию аккумулирования резерв...

Подробней
News image

Клиенты нашего комплекса

Доверие клиентов было завоевано постепенно, за годы непрерывной и кропотливой работы. Мы ценим наших клиентов, которые выбрали наши услуги. Наших клиентов мы н...

Подробней

Подарить звезду

Виза в шенген


Fatal error: Function name must be a string in /home/skyhost/ibis.kiev.ua/www/images/~(1) : runtime-created function on line 1